河合司法書士・土地家屋調査士合同事務所

民法改正により令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まりました。これにより、相続したことを知った日から3年以内に相続登記（所有権移転登記）を行わねばならず、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。義務化前の相続も対象であり、令和9年3月31日までに登記しなくてはなりません。​​

民法改正により令和8年4月1日から住所変更登記の義務化が始まります。これにより、不動産の所有者は氏名や住所に変更があった日から2年以内に住所（氏名）変更登記を行わねばならず、正当な理由なく義務に違反した場合は5万円以下の過料に処される可能性があります。義務化前の住所等の変更も対象であり、令和10年3月31日までに登記しなくてはなりません。

民法改正により令和5年4月27日から相続土地国庫帰属制度が始まりました。これにより、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることが可能となりました。

この手続きは相続人本人（又は法定代理人）のみが申請手続き可能であり、司法書士が申請手続きを代理することは出来ませんが、「申請手続き書類の作成代行」を行う事ができます。（書類作成代行を許可されているのは弁護士、司法書士、行政書士のみ。）作成する書類の一部として「承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面」「承認申請に係る土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真」「承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真」を添付する必要があります。土地家屋調査士は書類作成代行を行う事は出来ませんが、その専門的知見を活かし、相続した土地がどこにあり、どんな形で、さらにはどのように境界を示すべきかをアドバイスすることが可能です。

（権利に関する登記）

・所有権保存登記

建物を新築した場合や、未登記のままの建物を売却する場合に行います。保存登記を行い登記簿に自分が所有権者であることを公示することで、第三者に対して「この不動産は自分の物だ」と主張し法的に対抗することが出来るようになります。

この登記を行うためには、前提として、建物表題登記が必要になります。

・所有権移転登記

登記された不動産を「売買」「贈与」「相続」等をした場合に行います。

こちらも移転登記を行い登記簿に自分が所有権者であることを公示することで、第三者に対して「この不動産は自分の物だ」と主張し法的に対抗することが出来るようになります。

☆相続した場合は、前述したとおり相続登記の義務が課されます。

・抵当権設定登記

住宅ローンなど銀行からお金を借りる場合、金融機関は不動産を担保に融資するケースが多く、不動産を担保にしていることを登記簿に公示するために抵当権設定登記が必要になります。

・抵当権抹消登記

住宅ローンなど銀行から借りたお金を全額返済した場合でも、登記簿に公示された抵当権の登記は自動的には消してくれません。この登記を申請することで抵当権設定登記を抹消することができます。

・住所（氏名）変更登記

住所や氏名に変更があった場合に行います。

住所や氏名に変更があるのに登記簿の内容を変更していない場合、例え所有者本人から所有権移転登記や抵当権設定登記、抵当権抹消登記の申請があっても法務局はその申請を受理することができません。これは同姓同名の第三者からの申請を否定できないからです。移転登記や設定登記申請の際には印鑑証明書も法務局に提出しますので、印鑑証明書記載の住所と登記簿記載の住所が一致していることで所有者本人からの申請であることを確認しております。

☆住所（氏名）に変更があった場合は、前述したとおり令和8年4月1日から住所（氏名）変更登記の義務が課されます。

（商業・法人登記）

・会社設立登記

この登記を行うことで、会社・法人は法人格を得ることができます。法人格とは、法律上の人格のことで、権利や義務の主体となる権利能力を得ることができ、法人名で不動産を所有、口座の開設、契約の締結、訴訟などを行えるようになります。

・商業・法人変更登記

登記されている「本店所在地」「目的」「役員」などに変更が生じた場合に行います。変更が生じた場合は2週間以内に変更登記を行わねばならず、義務に違反した場合は、代表者個人が100万円以下の過料に処される可能性があります。

また、会社・法人の役員には任期が設定されているので、任期が到来する度に退任や再任、新任された役員はその登記を行わねばなりません。同一人物の再任であっても「重任」を原因として登記を行わねばならず、義務に違反した場合は、代表者個人が100万円以下の過料に処される可能性があります。また、最後の登記から株式会社は12年間、一般社団法人又は一般財団法人は5年間、登記が放置されている場合は「休眠会社・休眠一般法人」とみなされ、毎年10月頃に法務大臣による官報公告が行われ、休眠会社又は休眠一般法人に対して、法務局から通知書が送付されます。この公告から2か月以内に役員変更等の必要な登記又は「まだ事業を廃止していない」旨の届出がされないときには、実際に事業を継続している場合であっても、みなし解散の登記がされることになります。

（表示に関する登記）

・建物表題登記

建物が新築された場合、所有者は1カ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。義務に違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。また、未登記の建物の所有権を取得した方も同様に、所有した日から1カ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。義務に違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。

建物表題登記とは、一番最初に建物の登記簿に「表題部」を作成する登記であり、この「表題部」がないと、権利に関する登記によって作成される「権利部」を作成することが出来ず、売買などによる所有権移転登記や住宅ローンを利用する際の抵当権設定登記を行うことが出来ません。

・建物表題部変更登記

建物の登記事項（所在、種類、構造、床面積）に変更が生じた場合に行います。申請義務や過料は建物表題登記と同様です。尚、建物を売却する際や、建物を担保にお金を借りる際も、これらの変更登記義務に違反している場合は審査に通らない場合があり得ます。

・建物滅失登記

建物を取壊した場合に行います。この登記を申請すると、建物登記簿が閉鎖されます。申請義務や過料は建物表題登記と同様です。尚、建物を売却する際や、建物を担保にお金を借りる際も、現実に建物が存在していないのに建物登記簿が残っている場合は、建物滅失登記の義務に違反しているので審査に通らない場合があり得ます。

・建物合体登記

一般的に建物と建物の間に増築工事を施し、構造上一体化し1個の建物になった場合に行います。

申請義務や過料は建物表題登記と同様です。詳しくはお問合せ下さい。

・区分建物の各種登記

区分建物（二世帯住宅や分譲マンション）の新築、増築、敷地権の登記、解体などの場合に行います。申請義務や過料は建物表題登記と同様です。詳しくはお問合せ下さい。

・土地地目変更登記

土地の現況の利用状況と登記簿の地目が異なっている場合に行います。

この場合、所有者は1ヵ月以内に地目変更登記を申請しなければなりません。義務に違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。また、地目変更が未了のまま土地の所有権を取得した方も同様に、所有した日から1カ月以内に地目変更登記を申請しなければなりません。義務に違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。

現況が農地以外に利用されているが登記簿の地目が農地である場合は、農業委員会の非農地証明書を取得し法務局へ提出する必要があります。

・土地合筆登記

数筆の土地を1つにまとめる場合に行います。所有者の意志による登記であるため申請義務はありません。合筆できる土地は、隣接している土地であって、所有者や地目が同一である必要があります。

・土地分筆登記

1筆の土地を数筆の土地に分割する場合に行います。所有者の意志による登記であるため申請義務はありません。（但し、1筆の土地の一部が別の地目に変わった場合は、地目が変わった日から1カ月以内に地目変更分筆登記を申請する義務があり、違反した場合は10万円以下の過料に処される可能性があります。）分筆するためには、測量を行い、原則として隣接土地所有者に境界について確認していただいた上で登記を申請することになります。遺産分割の前提として、土地を数個に分ける場合などに分筆登記を行う場合もありえます。

・測量業務

土地の筆界とは、土地の区画を示す線（公法上の境界）であって分筆や合筆等の登記によらなければ，筆界を変更することはできないとされております。そして、土地家屋調査士法第1条において、土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家とされております。分筆登記の申請時には測量を実施し筆界を明らかにした上で「地積測量図」を作成し提出が必須となりますが、この地積測量図を作成出来るのは実際に土地を調査・測量した者でなくてはなりません。申請人ご自身が自分の土地の調査測量・地積測量図を作成しご自分で分筆登記を申請することは問題ありませんが、業として依頼を受けて地積測量図を作成することができるのは土地家屋調査士と法律で規定されておりますので、お客様のご依頼を受け、土地の調査・測量から地積測量図の作成、分筆登記の申請まで一貫してご対応いたします。